Imóvel financiado pelo SFH tem defeito de construção: ainda dá tempo de acionar o seguro habitacional?

A casa ou o apartamento foi financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e junto com o financiamento veio embutido um seguro habitacional. Anos depois — às vezes já com o financiamento quitado — aparece uma rachadura estrutural ou uma infiltração que só pode ter origem na obra. O mutuário procura a seguradora e descobre que nem toda apólice do SFH cobre vício de construção, e que o prazo para brigar por isso pode já ter corrido sem que ninguém avisasse.

O seguro do financiamento cobre qualquer defeito de construção?

Não. O seguro habitacional do SFH nasceu para garantir o financiamento se o mutuário morrer ou ficar inválido, e para proteger o imóvel dado em garantia ao banco. Cobertura para vício de construção — o defeito que já nasceu com a obra, mesmo que só apareça depois — depende de cláusula específica, a chamada Cobertura Compreensiva Especial para Riscos de Danos Físicos no Imóvel (DFI).

Quando essa cobertura existe, o STJ já decidiu que ela só vale em condições determinadas: financiamento contratado por pessoa física, defeito surgido dentro do prazo de responsabilidade do construtor — 5 anos a partir do habite-se — e responsável técnico identificado, localizado e não falido. Fora disso, defeito de construção é problema entre o comprador e a construtora, não da seguradora do financiamento.

Quando começa a contar o prazo de 1 ano para acionar a seguradora?

A pretensão do segurado contra a seguradora prescreve em 1 ano, pelo art. 206, § 1º, II, "b", do Código Civil. O problema é definir a partir de quando esse relógio começa a correr, e é isso que o STJ discute há anos.

Em julgamento de 2020, a Quarta Turma do STJ decidiu que, quando não é possível provar a data exata em que o mutuário soube do defeito, o prazo começa a contar no dia seguinte ao fim do contrato — sem prorrogar indefinidamente a partir da quitação. No caso julgado, um grupo de proprietários tentou acionar o seguro 8 anos depois de quitar o financiamento e perdeu por prescrição. Essa posição convive com a Súmula 229 do STJ: o pedido de pagamento feito à seguradora suspende a prescrição até que o segurado seja formalmente comunicado da decisão.

O que é o Tema Repetitivo 1.039 e por que ainda não foi decidido?

O STJ afetou dois recursos repetitivos (REsp 1.799.288 e REsp 1.803.225) à Corte Especial para fixar o marco inicial da prescrição nos contratos do SFH, ativos ou extintos. Uma tese, alinhada ao precedente de 2020, defende que o prazo começa no fim do contrato quando não dá para provar a data de ciência do defeito; outra defende que só deveria começar quando o segurado toma conhecimento da recusa da seguradora. A diferença é grande na prática: dependendo da tese que prevalecer, o mesmo caso pode estar dentro do prazo ou já prescrito. O julgamento voltou à pauta em outubro de 2026, mas ainda não terminou.

O que fazer enquanto o STJ não decide

1. Localize a apólice e o contrato e confira se existe cláusula de cobertura para vício de construção (DFI).
2. Registre a data em que o defeito apareceu e, se possível, quando foi identificado tecnicamente (laudo, vistoria, relatório de engenheiro).
3. Comunique o problema à seguradora por escrito e guarde o protocolo — esse pedido já suspende a prescrição, pela Súmula 229.
4. Anote a data da resposta da seguradora, de aceite ou de recusa, e não espere o STJ concluir o Tema 1.039 para agir: tratar o prazo como já em curso é o que evita perder o direito, tema próximo ao de seguro residencial: reposição ou mercado?, que também depende de ler o contrato com cuidado.

Separar o defeito de construção coberto pelo seguro do financiamento da cobertura do seguro residencial comum — tema próximo ao de obra do vizinho causou rachadura: o seguro residencial cobre? — é o tipo de leitura de apólice que um escritório especializado em defesa do segurado costuma fazer antes de apontar se o caso ainda está dentro do prazo, mesma prescrição de 1 ano detalhada em qual o prazo para processar a seguradora.

O que diz a lei

• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 206, § 1º, II, "b" — prescreve em 1 ano a pretensão do segurado contra a seguradora.
• Súmula 229 do STJ — o pedido de pagamento à seguradora suspende a prescrição até a comunicação formal da decisão ao segurado.
• REsp 1.743.505, 4ª Turma do STJ, rel. min. Isabel Gallotti, j. 02/07/2020 — sem prova da data de ciência do defeito, o prazo de 1 ano corre a partir do dia seguinte ao fim do contrato de financiamento.
• Tema Repetitivo 1.039 (REsp 1.799.288 e REsp 1.803.225), Corte Especial do STJ — ainda em julgamento, vai fixar o marco inicial da prescrição para os contratos do SFH, ativos ou extintos.

Erros que fazem perder o direito

• Esperar o STJ concluir o Tema 1.039 para agir, em vez de tratar a prescrição como já em curso.
• Não formalizar o pedido de pagamento à seguradora por escrito, o que dificulta provar a suspensão da Súmula 229.
• Deixar o defeito "para resolver depois" sem registrar a data em que foi percebido, o que enfraquece a discussão sobre o marco inicial do prazo.
• Confundir a cobertura do financiamento (DFI) com o seguro residencial comum — são contratos diferentes, com regras e prazos próprios.
• Não verificar se o responsável técnico pela obra está identificado e ativo, condição costumeira para a cobertura de vício de construção no SFH.

Perguntas frequentes